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这宗工业用地估价应以收益还原法为主

某国有企业曾通过划拨方式取得的,工业用地,因城市发展变为临街地,而且所在区域的土地规划为商业用途,平均容积率为1.6。该企业改制后组建了股份有限公司,向当地国土资源部门和城市建设管理部门提出用途变更申请,在符合当地土地利用规划和城市建设规划的前提下,这两个部门共同拟定方案,报有批准权的人民政府批准后,原工业用地改为商业用途,容积率增至2.5。笔者认为,依据《城镇土地估价规程》对这宗地重新评估,应以收益还原法作为主要方法,辅之市场比较法较为妥当。$$收益还原法评估程序$$收集相关资料:包括待估宗地和与待估宗地特征相同或相似的宗地用于出租或经营时的年平均总收益与总费用等资料。$$估算年总收益:年总收益是指待估宗地按法定用途和最有效用途出租或自行使用,在正常情况下,合理使用土地应取得的持续而稳定的年收益或年租金,包括租金收入、押金利息等。对总收益的收益周期超过或不足一年的,要统一折算为年土地总收益。$$确定年总费用:总费用是指利用土地...  (本文共2页) 阅读全文>>

《中国土地》2019年08期
中国土地

大城市工业用地集聚引导策略初探——以武汉市为例

当前,湖北省武汉市正处于工业化中后期转向后工业化时期的关键期,城市发展模式将从以往的扩张性策略向内生性策略转变[1]。2011年,武汉市编制完成了《武汉市工业倍增计划空间布局规划》,并获市政府批复。全市用地呈现轴向聚集态势,国家级开发区和工业园区成为武汉工业发展主要引擎。工业用地利用现状工业用地数量已接近天花板。自武汉市开展“工业倍增计划”以来,工业用地数量呈现较大幅度增长。2018年全市现状工业仓储用地面积为244平方公里,占建设用地比例13%,加上已批未用工业用地,已接近规划工业用地总量上限。工业用地中只有146平方公里用地符合规划用途,90%位于工业示范园区和一般园区内,仅占现状工业用地的一半,亟须提升利用效率。同时,尚有98平方公里非工业用途的工业用地,下一步将面临建设用地转型。其中,73平方公里位于城镇开发边界内,约22%属于农村集体权属,主要以低端制造业、农业服务业为主;25平方公里位于城镇开发边界外。近郊和远郊工业...  (本文共2页) 阅读全文>>

《城市规划学刊》2018年05期
城市规划学刊

城市存量工业用地转型的理论分析与制度变革研究——以上海为例

%闺的经济体制改革必须以完善产权制度和要素市场化配置为重点\同时,为r建设创新型国家和提高资源配置效率,我国的制造业升级和产业空间优化调整也势在必行。新时代的城市规划要直面这些重要课题。以上海市为例,新一版城市总体规划j提出了建设“创新之城、人文之城、生态之城”和“卓越的全球城市”目标;为了促进高质量发展和绿色发展,新总规还明确了全市建设用地的总最控制要求,并将部分存量工业用地调整为科创、商贸等新型产业用地。重视建设用地的“存量优化和质量提高”,应是我国新一轮城市总体城市规划编制和实施的一个基本导向。本文研究城市存量工业用地的转型问题,以存量划拨1:业用地为1点。城市存量工业用地转型既是一个产业结构调整和城市物质性i[新的过程,N时也是产权关系调整的过程;对于划拨工业用地而言,产权关系调整史冇其M杂性在实践中.有时“尽管区位条件的急剧变化提供了再开发的机遇,何划拨丨:业用地却面临着如何‘退出’的制度困境”(冯立,唐子来,2013...  (本文共8页) 阅读全文>>

《西部大开发(土地开发工程研究)》2019年05期
西部大开发(土地开发工程研究)

我国工业用地退出机制探讨

0 引 言据国家统计局发布的《2017年国民经济和社会发展统计公报》显示,截至2017年末,我国常住人口城镇化率已达58.52%,但与发达国家80%的平均水平相比还有很大差距,表明未来我国在城镇化发展方面还有很大的空间和潜力,但土地稀缺、人地关系紧张等问题已经成为当前许多地区,尤其是发达地区经济发展的主要瓶颈[1]。在土地资源紧缺的同时,城市建设中仍存在大量土地利用效率低下、闲置浪费严重等现象。工业用地作为低效利用的一个典型,越来越受到重视。学者们针对工业用地的集约利用评价方式方法、工业用地的更新、老工业区的改造等进行了大量的研究[2-5],但是针对工业用地退出的相关研究起步较晚,研究多聚焦于对退出模式的研究分析[6-7]、对某个特定地区的退出模式进行研究[8-9],尚未形成系统的、普适性的退出机制。鉴于此,本文将从动力层面对我国工业用地的退出机制构建进行探讨,以期能够引导我国低效利用的工业用地平稳退出,缓解城市发展的土地制约瓶...  (本文共4页) 阅读全文>>

《风景名胜》2019年06期
风景名胜

开发区低效工业用地再开发的问题与对策研究

建设用地供需矛盾日渐突出,粗放、扩张型的城镇发展模式难以继续维持,因此亟须对城镇低效工业用地进行再开发,提高存量建设用地利用效率。开发区作为城市发展的重点区域,提高土地的集约节约利用对推动城市整体发展起到关键作用,加之工业又是城市发展的支柱产业,因此低效工业用地再开发是开发区转型升级,提质增效的必由之路,同时对其所遇的问题研究也是热点所在。一、低效工业用地产生原因部分开发区成立于2002年以前,当时大量土地以划拨方式取得,土地取得成本极低,因此部分企业为追求更高的经济利益,用土地资源来换取经济利益,导致大量土地利用低下,浪费严重。另外,由于部门缺少严格、实时的监管机制,导致土地在审批后长期处于监管滞后状态,这便为用地企业圈地,并与各级政府部门周璇,寻找漏洞,借机改变土地利用用途提供了机会。加之缺少督查管理约束,用地企业通过调整规划,如提高行政用地率、绿地率等手段来实现圈地目的,导致土地利用状况混乱,用地结构失衡,建设规划布局不合...  (本文共1页) 阅读全文>>

《江南论坛》2017年12期
江南论坛

镇江市工业用地利用现状、问题与对策研究

截至2016年底,我国的城镇化率已达到57.35%,根据诺瑟姆城市发展曲线,我国的城镇化、工业化进程将在未来一段时间内保持较高的增长速度。随之而来的是城镇外延式扩张与存量土地低效利用状况并存,工业用地作为城镇建设用地的重要组成部分,工业用地利用现状对于新型城镇化建设和土地集约利用具有重要意义。然而,目前我国工业利用绩效较低,在新增建设用地中,工业用地占比较高,工业用地容积率却仅为0.3~0.6,我国的工业化进程多依赖于工业用地的增长,我国工业用地利用效率较低,城市工业用地面积远高于国外15%的平均水平,工业用地项目容积率只有0.3~0.6,而发达国家一般是1.0。开展工业用地利用现状评价,对节约集约利用土地资源、优化工业用地结构、提高用地效率具有重大作用,能够为地区的可持续发展提供科学依据(郭贯成,丁晨曦,王雨蓉.新型城镇化对工业用地利用效率的影响:理论框架与实证检验[J].中国土地科学,2016,30(8):81-89.)。当...  (本文共2页) 阅读全文>>