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清算土地增值税牵动房市神经

1月16日晚,国家税务总局在其官方网站公布了《关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》,要求从2月1日起正式向房地产开发企业征收30%~60%不等的土地增值税。这项政策刚一出台立刻使本已十分敏感的房地产市场再次掀起了不小的波澜。$$   目前,我省具体的细则条款仍在推敲之中,预计很快就会出台。这一举措给我省的房地产市场和房价带来什么样的影响?我省的业内人士纷纷表示,这一政策将进一步缩小房地产企业盈利空间,但对房价暂时不会有直接影响。 $$   房价攀升体现土地的增值 $$   “近年来,土地涨价太厉害,房价的上涨其实就是土地的增值。2003年之前买房子的人通过转手买卖,赚了一大笔钱,这其实赚的是土地增值的收益。但土地所有权是国家的,土地的增值并不是使用权的增值,房产投资人可以享受土地增值的一部收益,却不能享用全部。土地增值税就是国家用税收的形式,将房价增值部分从投资人手里抽走,这是合理的。”河北经贸...  (本文共2页) 阅读全文>>

《纳税》2019年27期
纳税

房地产土地增值税清算难点浅析

土地增值税是对土地增值额进行征税,土地增值额是转让房地产取得的收入减去可扣除项目后的余额。在土地增值税清算过程中,必然涉及对收入的确认、可扣除项目中成本、费用的核算与分摊等,由于土地增值税税制设计复杂,清算难度大,所以在清算过程中普遍存在诸多难点。一、土地增值税清算中存在的难点(一)清算时点难以掌握清算时点的确认分为纳税人应进行土地增值税清算和税务主管机关可要求纳税人进行土地增值税清算两种情况。在可要求进行清算的条件中包括已竣工验收的房地产建筑面积占整个可销售面积的85%以上,或该比例虽未超过85%,但剩余可售面积虽然所有权没有转移但是已经出租或自用的。在这一条件下,如果企业出租或自用的面积占比较大,那么即使达到可清算条件,但是实际清算的意义不大。因此企业可能通过自用或出租的形式,达到延后清算时点的目的,同时也加大了税务机关对企业自用或出租的开发产品的跟踪管理难度。(二)土地增值税清算单位的确定由于相关政策文件缺少对最基本的核算...  (本文共2页) 阅读全文>>

权威出处: 《纳税》2019年27期
《商业故事》2019年08期
商业故事

房地产企业土地增值税实务之统管方略

一、房地产企业土地增值税主要特点生金额存在差异,清算结果与增值税、企业所得税税负与项目利润呈一般的正向关系不同,实务中很可能出现土地(一)土地增值税税率高、税负重增值税税负与项目利润不配比的问题,以至于项目本身没房地产企业土地增值税以房地产项目为课税对象,有产生盈利,但清算后却需要缴纳高额的土地增值税。实行预缴与清算制,在收取不动产销售(预售)款项时,(三)不同地方,土地增值税清算方法、成本对象、先按一定的征收率预缴,达到一定条件后进行清算,根据成本分摊方法等具有明显的差异性。应纳税额多退少补。土地增值税实行30%至60%四级超关于清算方法,根据清算对象可分为“两分法”与“三率累进税率,是一个独特的高税率高税负的税种,这还没分法”等,两分法就是将清算对象分为普通住宅与非普通有考虑从另一方面产生的25%的企业所得税与9%的增住宅,三分法就是将清算对象分为普通住宅、非普通住宅值税等。土地增值税的实质意义就是反房地产暴利税。与其他类型...  (本文共2页) 阅读全文>>

《金融经济》2018年24期
金融经济

土地增值税清算税收筹划及清算技巧

一、土地增值税清算税收筹划概述为更好地实现国家对房地产等相关市场的调控,抑制通过炒房等手段获取暴利的不合规现象,进而实现该类型市场持续健康发展的目标,国家相关法律规定通过转让、出售土地使用权、建筑物等而获取收入的企事业单位和个人要缴纳土地增值税,该税种的纳税依据为增值额,即用与房地产等相关项目的全部收入扣去法律规定的应扣除的款项作为计算税额的依据。而所谓的土地增值税清算指的是,国家法律规定,应该缴纳土地增值税的相关单位和个人在满足清算条件即项目完工、销售完成、转让项目、土地使用权转移时,计算自身应该缴纳的税款,并按照法律规定向相关部门呈送纳税资料、填写清算申请表,进行税额的结算。在清算的过程中,纳税人必须要按照相应的流程进行,如实报送资料,保证所纳税额是真实可靠、在国家法律许可的范围之内。税务机构也要充分发挥出自身应有的作用,积极宣传税收政策,尤其是那种新变动的法规和各项优惠政策条例,为纳税人提供优质的服务。仅从定义上来看,税务...  (本文共2页) 阅读全文>>

《税收经济研究》2018年06期
税收经济研究

房地产企业股权转让中的土地增值税问题——税收法定、实质课税及税收中性的视角

近年来,随着房地产行业竞争的白热化,并购已成为房地产企业增强自身实力的重要手段,而股权收购因涉及的税收成本较优,是房地产企业热衷的并购模式。理论上讲,股权转让行为,不论是部分转让抑或是100%转让,均不应将其认定为土地增值税的课税范围。但税务部门的一系列相关文件在个案中将转让股权的行为认定为应缴纳土地增值税。这一系列相关文件包括《国家税务总局关于以转让股权名义转让房地产行为征收土地增值税问题的批复》(国税函[2000]687号)、《国家税务总局关于土地增值税相关政策问题的批复》(国税函[2009]387号)、《国家税务总局关于天津泰达恒生转让土地使用权土地增值税征缴问题的批复》(国税函[2011]415号)等(在下文中,将这些文件统称为“税务部门的一些相关文件”)。这些文件出台的初衷是防止一些房地产企业及个人以股权转让之名行恶意避税之实,但这一课税行为在税收实践中引发了争议。十九大报告强调,要深化税收制度改革,健全地方税体系。土...  (本文共5页) 阅读全文>>

《注册税务师》2018年11期
注册税务师

能否对开发项目合并清算土地增值税

一、案例2013年11月,A房产企业委托K税务师事务所对其开发楼盘进行土地增值税清算,项目开发类型为普通住宅、非普通住宅、非住宅。事务所对整个项目合并进行土地增值税清算,并出具报告应缴土地增值税税额0元,已缴土地增值税额110万元,应退土地增值税税额110万元。A企业向B税务机关进行土地增值税清算申报,税务机关受理后作出退税处理,并于2014年6月将税款退还给企业。2015年10月,税务机关在后期自行检查时发现存在问题,要求企业退回退还的土地增值税,并对三个类型进行分别计算增值额,得出应缴土地增值税为248万元。于是税企双方发生争议起诉于法院。A企业委托诉讼代理人为C税务事务所税务师以及律师事务所律师。为支持其诉讼请求,向法院提交了以下证据:(1)《国务院关于遏制部分城市房价过快上涨的通知》(国发〔2010〕10号,以下简称“10号文”);(2)国家税务总局关于加强土地增值税征管工作的通知》(国税发〔2010〕53号,以下简称“...  (本文共2页) 阅读全文>>