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小产权,大机会

问题敏感,观察就困难,甚至连搜集到的资料也不便完全公开。本文讨论的内容来自几个方面。首先是《南方周末》王小乔、肖华两位记者的报道,涉及北京小产权房调查,以及广东农民宅基地能否人市的讨论。其次,我自己看过北京的三个小产权房楼盘,并与两位房屋中介做了交谈。然后是前一段到成都考察时的一些相关思考。成都和重庆成为国家城乡协调综合改革区,实践涉及城乡土地问题。此外,从2003-2007年,每年有一次到浙江长兴县的调查机会,其中部分内容与本题有关。最后,一位处理过宅基地和小产权案例的律师写下的文字,对我有很大帮助。总的来说还不是一次系统的调查,只是介绍一些情况,谈一点想法。$$直观“小产权”$$《南方周末》王小乔报道的北京最大一处“小产权”楼盘,叫太玉园,位于北京六环和京沈高速公路出口附近,离最近的城铁车站不过一公里。新浪网站当时介绍该楼盘:“将成为北京东部地区规模庞大、集别墅、公寓、住宅、步行商业中心、星级酒店为一体的欧式建筑群。到时候,...  (本文共6页) 阅读全文>>

武汉大学
武汉大学

小产权房规制政策研究

近年来,在全国几乎所有大中型城市及其近郊,均出现以旧城改造、城中村改造、新农村建设、设施农业、城乡统筹等名义违规开发建设、非法入市交易的小产权房。从媒体报道、学界探讨及有关机构调查数据看,小产权房数量大、分布广、问题多、争议大、影响深,成为政府、媒体、学者、开发商及广大民众普遍关注的住房问题之一。小产权房的形成、发展壮大,既有城乡土地人为分割成二个体系的不合理的土地管理体制、分税制导致的财权与事权不匹配的财税管理体制、农民土地宪政权利的虚置等体制性根源,也有住房市场化改革中城市高企的房价、住房保障的缺失、城市扩张带来的土地级差收益显化及其分配的不合理、法不责众以及法难责众的社会心理和社会经验等经济、社会根源,还有地方政府监管缺位、权力寻租等管制性因素。此外,客观上小产权房买卖方市场已经形成并颇具规模,主观上不同利益主体急欲利用小产权房进行套利、逐利、分利,也是小产权房迅速蔓延并逐步坐大坐强的一个重要因素。小产权房合法性问题、房屋...  (本文共154页) 本文目录 | 阅读全文>>

中国政法大学
中国政法大学

权利冲突下的小产权房制度设计

“小产权”并不是一个经济上或法律上的术语,它是人们在社会实践中形成的一种约定促成的说法,与“大产权”相对,是中国特有的现象,其出现和发展并非偶然,是我国现存制度之间冲突、制度和现实经济发展之间冲突的必然结果,土地在市场经济发展的过程中实现大幅增值,但农村集体土地的所有权人——农民集体却在我国二元土地制度的约束下不能合理地享受其土地增值收益,1这种特有的城乡分支的二元土地制度是其产生的制度性根源;尤其是在城市房价急升,城市房产完全市场化的经济形势下,大都市近郊的农民和他们的“集体”,只是感觉到,继续“自用”宅基地连同其上的农民房,机会成本急速的上升了,他们做出了朴素的反应:把宅基地连同农民房的使用权上升为转让权,在较高收益机会的指引下,尝试寻找把土地自用转为他用的实践道路。2小产权房这一社会热点问题,已经引起了学界和实务界的强烈关注,针对这一现象,中央及时的表明了自己的态度——不承认小产权房的合法性,对小产权房坚决叫停,但目前针对...  (本文共45页) 本文目录 | 阅读全文>>

《中南财经政法大学研究生学报》2011年01期
中南财经政法大学研究生学报

小产权房问题与解决对策研究——以现行法律制度为视角

小产权房从出现到发展已经有十余年,准确时间无从考证,据记载,“北京早在1994年,香堂村就开始出售200平方米大小的村建别墅,售价仅为5万元一套”。川从2005年左右开始,小产权房交易在部分大城市持续升温,供需两旺。随着政府的“叫停”政策、买卖双方的纠纷增多,小产权房中的大问题暴露出来。小产权房作为我国社会转型时期城市化进程中的一个特有现象,涉及多方利益,应当区分情况理性对待。由于现行法律有明显的滞后性,将其一概认定为合法或非法都是不可取的,应当在全面分析的基础上明晰小产权房的法律性质,通过法律制度的完善彻底解决小产权房问题。一、小产权房概述(一)小产权房的概念法律意义上完整的房屋产权包括权利主体对房屋的所有权和对土地的使用权。由于“小产权房”初见于新闻媒体,不是严谨的法律概念,类型繁多而杂乱,所以有必要对本文讨论的小产权房做一界定:小产权房特指用于卖给城市居民的、农村集体组织在自有非农用地(建设用地)①上建造的房屋或者村民个人...  (本文共5页) 阅读全文>>

《财经政法资讯》2009年04期
财经政法资讯

“小产权房”的法律规制

“小产权房”目前已成为社会的热点问题,其折射的社会矛盾和利益冲突是制度性的和深层次的。我国正在建立和完善社会主义市场经济,房地产市场是其中的一个重要组成部分。目前国家正在逐步建立与国有土地出让、转让制度相衔接的农村集体建设用地出让、转让制度。“小产权房”作为一种新生事物,有它合理存在的原因,而且我国对于“小产权房”的法律制度还很不完善,不能简单地说“小产权房”都是违法的。“小产权房”的现状和产生原因“小产权房”的出现并非近一两年,而是已经十年有余。或许没有多少人能准确说出“小产权房”的兴起时间,但从卖房者的视角看“其前身是一些村民自建房出租或少量出售,以此维持生计”,此种观点尚具有可信性。但实际情况慢慢地发生了微妙的变化,就北京的情况而言“,早在1994年,香堂村就已经开始出售200平方米大小的村建别墅,售价仅为5万元一套,”。应当说从这时起,村民部分自建房的性质开始改变,村集体在土地增值开发上的自利意识已经萌芽。当时主要是一些...  (本文共3页) 阅读全文>>

《河北企业》2019年02期
河北企业

小产权房问题及对策研究

城市经济的发展速度远远超过乡村,因此农村越来越多的人冲向大城市争取更好的发展机会。然而近些年,城市的房价随着商业的发展越来越高,很多冲进大城市的人却买不起城市的住房,但又想安家,进而转向了小产权房。小产权房尽管被我国所禁止,但是由于价格低,成为政府和村集体发展的方向。对于大规模小产权房的这种违法建造行为该如何处理,成为现阶段我国亟待解决的问题。一、发展现状小产权房,是指在集体经济土地上由乡镇政府自行开发或者与房地产企业共同开发后以较低价格出售给集体经济组织以外的人的房屋。我国现阶段并不承认小产权房的合法效力。签订的小产权房转让合同一般也被认为是无效的。我国允许集体土地在集体成员内部之间进行流转,集体土地上的房屋只能对内转让。小产权房的购买者一般都是非本集体经济组织成员,这种转让在我国是违法的。然而,实践中小产权房建设却屡禁不绝,还有增长趋势,甚至形成了规模。这些不被承认的小产权房该拆该留成为了社会广泛讨论的问题。二、小产权房产生...  (本文共2页) 阅读全文>>

《产业创新研究》2019年02期
产业创新研究

小产权房问题的形成原因与解决对策

一、小产权房的界定小产权房的另外一个名称为“乡产权房”,顾名思义,商品性住宅的修筑单位为乡镇集体,其归属权一般为乡政府。通常由乡政府部门组织,村委会集体、获得特殊开发资格的开发商或者购买获得自主修建权利的村民,通过销售较低价格的乡镇商品性住房,使村民或城市居民可以获得住房权或者获得土地审批资格。但是,由于我国《房地产法》规定,这些由乡政府组织建设售卖的乡镇商品性住宅是未经国家土地规划审批也未曾缴纳土地出让金的,不能够取得国家房管部门所颁发的相关所有权证书,而乡政府出具的房产证书不具备法律效力。对比城市住宅商品房,小产权房产权问题的成因包括以下几方面:(一)小产权房的土地使用不合法根据我国房地产法的现行条款规定,农村集体所有土地的归属为国有,乡政府想要在公有土地上进行房地产开发,需要依法进行征地处理,并通过国家审批程序,将公有土地的性质转化为建设用地,之后由国家进行房地产开发建设权出让,将商品房建设用地的建设权出让给相关开发单位,...  (本文共2页) 阅读全文>>