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浅探州市商业地产

商家在州市城市扩张,主要衡量的是当地的GDP水平和人口量。因此,有意在云南各州市发展的商业地产开发者以及商家,可根据云南各州市城市的GDP排名,来展开投资测评。$$发展州市市场,建议首选城市是曲靖、玉溪。这两个城市不但规模较大,居住人口较多,这里的消费能力也良好。另外一个因素是,这两个城市建设速度较快,城市基础设施建设良好,公共配套如医院、学校等相对完善,对商业发展能有很多促进作用。曲靖、玉溪两地,房地产开发规模也较大,同样在一定程度上刺激着商业的发展。$$滇西地区商业地产除大理外发展较为缓慢。滇西是云南省重要的旅游目的地,旅游业是其重要产业之...  (本文共1页) 阅读全文>>

权威出处: 云南日报2007-11-07
《中国商界》2015年09期
中国商界

大资管破题商业地产证券化瓶颈

商业地产的本质是资产管理,但每个具体的商业地产项目单体往往以较大的体量和价值在交易方面形成了规模和频次的壁全。以标准化和等额化为核心的资产证券化是化解这一壁全的利器,因此商业地产的资产证券化是破解商业地产资产流动性的通用武器,并形成了以六83、1^丨丁3、商业信托等为代表的相对成熟的资产证券化金融工具。但在我国的商业地产资产证券化实践却步履维艰,数年来只有“中信启航1号”、“海印股份专项资产管理计划”、“苏宁云创专项资产管理计划”等几个项目成功发行和挂牌交易。近期万科以“鹏华前海万科REITS”、万达以众筹模式开始了资产证券化尝试,但是作为个案却并不具有推广意义。 何以至此?首先,我国商业地产目前比较普遍的年化租金收益在3_4%,连银行同期贷款利率都难以覆盖,另外还有运营费用需要承担。具有硬兑付约束的集合信托的年化收益往往在7-10%甚至更高,也就是说以集合信托为代表的无风险投资收益率要远远高于商业地产资产证券化产品,导致后者在...  (本文共2页) 阅读全文>>

《陕西建筑》2007年10期
陕西建筑

商业地产的开发、经营和管理

大城市商业地产的开发应根据该城市不同的经济类型和产业构成来打造商业开发的精品。1商业地产市场研究:对商业地产的细分、包括三个方面:1.1销售市场的研究。它主要反映投资者对投资倾向和区域商铺的增量情况,它只是属于房地产范围。1.2租赁市场的研究。在商业地产开发的市场研究中,租赁市场、租金的研究是最重要的,它反映了商铺和商铺市场真实的价值状况。研究中要十分注意每一个商铺的个性。在商铺同类物业比较中,或许位置、面积、楼层差异,会造成商铺的价格很大差异,这种差异性在销售市场这一比较难反映;物业对商业适用性,在商铺交易主要是经常性的租赁交易中才能比较全面地反映出来,所以租赁市场是联结商铺销售、开发和使用的关键,租价是售价的基础,商铺租赁市场是研究整个市场的基础,没有这个基础,所作出判断或研究成果都不具可靠性。售价可以人为炒高,而租金须通过成功的商业经营才能提升。1.3商业发展的研究。真实的商业需求是商业地产开发的原始动力,由于我国商业业态...  (本文共3页) 阅读全文>>

《中国商论》2018年34期
中国商论

我国商业地产的财务现状分析

商业地产有投资数目大、周期时间长、运营的成本高等一些特点,但是现实中许多商业地产企业没有及时地对政策和经济发展情况进行调整,财务内部存在着许多问题,影响了财务内部控制在商业地产企业运行时的作用。我们需要搞清楚商业地产财务管理的重点和着力点,在此基础上探索目前商业地产财务管理的现状,总结一些经验和问题,从而有目的性地提出一些对于财务管理的建议。1商业地产行业现状与财务特征(1)商业地产现状。我国的商业地产行业表现出一定的供给过剩,而且行业内竞争很激烈,不同的地方、业态的商业地产表现出更加显著的区别。我们将商业地产的记账方式和财务特征结合起来,并给出商业地产运营企业的财务分析重点框架,并且对某些比较重要的指标将给出其处在行业水平高低的阈值划分。从企业财务的表现来说,商业地产运营的企业拥有很多投资性房地产或者固定的资产,其盈利及现金流一般比较稳固,其行业债务相比于住宅开发行业要少,但因为商业地产项目不容易通过经营在短时间内得到大量的现...  (本文共2页) 阅读全文>>

《住宅产业》2018年12期
住宅产业

商业地产绿色运营的驱动力分析

一、商业地产的概念按照《中国房地产统计年鉴》的定义,商业地产指的是进行商业零售和其他实物当场交易或面对大众有偿服务的经营场所称为商业营业用房。按照这个定义,商业地产可包括酒店、商场、超市、便利店、购物中心、商务楼、特色商业街和会展中心等。我国房地产开发企业开发和运营得最多的商业地产形式是大型购物中心,故本研究所指的商业地产是购物中心类大型商业综合体。本研究重点探讨这类特殊的商业地产项目绿色运营的驱动力。购物中心类商业地产项目往往由一家商业地产企业统一规划、设计和建设,建成后统一运营,在管理上实现所有权、经营权和管理权的分离。在功能上,除购物以外,还包括休闲、娱乐、餐饮、KTV、教育培训、健康养生等服务,项目不仅承担着购物和娱乐的功能,也是精神和文化交流的场所,已成为城市形态开发、功能塑造、文化培育的主要载体。二、我国商业地产的发展概况随着近年来城市主导功能由生产型向消费服务型转变、城市居民消费模式和消费观念的变化,受地方政府城市...  (本文共9页) 阅读全文>>

《中国房地产》2018年35期
中国房地产

商业地产销售的5大误区

1重销售、轻招商和后期运营,只顾眼前利益开发商做商业地产,重销售、轻招商、轻运营的原因在于:一是我们的金融体系对开发商的支持是只提供项目开发贷款,要求开发商以销售回款做为还款保障,以不动产做为抵押和担保,开发商迫于资金压力不得不走以销售为主的路子。二是过去做住宅开发时形成的习惯和思维定势也是以卖为主,一卖了之。三是以运营为主的商业地产开发模式已经超出了一般开发商的经营范围和核心能力,开发商不能也不想靠长期运营获得收益。前几年开发商热衷将大型商业物业分割产权进行出售,但实践中几乎所有的产权式商铺都遇到了招商和经营的困境,实文章来源:本文由成都唯德房地产营销策划有限公司供稿。践证明这条路也是走不通的。2售价和租金定价严重透支行业利益,只想杀猪不想养鱼一个商家进驻商业物业,其收入的增长曲线是一条生命周期曲线,既包括培育期,成长期和稳定期和衰退期。在商家经营的前3年,尤其是大型商家,需要3-5年的市场培育期,如果商圈相对成熟,培育期相应...  (本文共2页) 阅读全文>>