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影响房地产市场需求因素的灰色关联度分析

从20世纪90年代以来,北京市房地产市场发生了巨大变化,无论是商品房的供给量、施工量、投资额,还是商品房销售量等方面都取得了长足的发展.但近年北京市商品房的空置量却不断上涨,一方面是无效供给的不断增加;另一方面是居民有效需求相对不足,这一对矛盾严重地制约了北京市房地产业的发展.因而,研究影响房地产市场需求因素以及各因素的相对重要性显得尤为必要.1 影响房地产市场需求因素的选取及分析[1]1.1 影响市场需求因素的选取就目前的研究而言,通常将影响房地产市场需求的因素,表示为3种形式.其一为D=f(m,n,x,y,R,r,s),(1)式中 D为住房需求量;m为人口总数;n为住房总数;x为居民收入;y为居民储蓄;R为住房租金;r为整体经济发展速度;s为各种政策法规[2].其二为Qd=f(P,I,N,E,w),(2)式中 Qd为一定时期房地产市场的需求量;P为房地产价格;I为消费者收入;N为人口数量;E为房地产预期价格变化;w为政策因素...  (本文共4页) 阅读全文>>

重庆大学
重庆大学

重庆市住宅房地产市场需求影响因素研究

房地产的发展深远的影响着社会的其他各行各业,强劲的带动力、高关联度的特点使得其在国民经济发展中占有了非常重要的地位。当前良好的经济环境下,国民经济稳步发展,不足之处在于房地产领域出现了一系列矛盾,如土地资源浪费严重、房价收入比居高不下、房价泡沫化加剧、房屋空置现象严重等。本文以供需关系为房地产市场研究的理论基础,分析了重庆市住宅房地产市场需求特性及影响因素,根据相关原则选择恰当的研究的指标,借助Eviews计量软件对指标进行优化选择,再结合灰色系统方法中的灰色关联度方法及SPSS18相关系数排序方法对干扰重庆市住宅房地产市场需求的影响因素实施排序分析,并借助灰色GM(1,1)模型和灰色Verhulst模型对需求量进行初步预测。最后结合研究结果及当前市场环境条件,从政府调控和企业发展两方面提出一定的建议。研究表明影响重庆市房地产住宅市场需求的影响因素中,商品房销售价格、每年房屋竣工面积、重庆市GDP、每年房地产开发投资额和城镇家庭...  (本文共75页) 本文目录 | 阅读全文>>

安徽财经大学
安徽财经大学

房地产价格影响因素及预测研究

房地产价格作为房地产业运行的“晴雨表”,不仅是政府宏观调控的重要目标指标,也关系着国计民生,是社会各界关注的重要民生话题。自1998年商品房改革以来,我国的房地产业得到了飞速发展,有效地带动了国民经济的快速发展,并成为国民经济的支柱产业之一。同时,飞涨的房地产价格也引发了社会资源配置失衡、产业结构失调、购房难等各种经济和社会问题。2005年以来,为了规范房地产市场,有效抑制房价过快上涨,政府出台了一系列严厉的房地产调控政策,房价大幅上涨的趋势仍未得到有效的控制。这既有调控措施方向不准、力度不够的原因,也有房地产价格的影响因素错综复杂而难以调控。因此,研究房地产价格的影响因素并对房价的未来发展趋势进行预测就显得十分重要。首先,利用HP滤波等统计方法,以上海市为例,深入分析了1999年1月至2013年3月间上海市房价的走势和波动情况,刻画了实际房价与均衡房价的偏离程度,发现上海市房价虽处于不断的波动中,然而总体走势是上涨的,带有明显...  (本文共67页) 本文目录 | 阅读全文>>

《数量经济技术经济研究》2002年02期
数量经济技术经济研究

对房地产市场自然空置率确定方法的探讨

空置是反映房地产市场状况的一个重要因素,一定量空置面积的存在是房地产市场供需平衡的主要表现,也是市场条件下房地产资源利益最大化的必然结果。与价格或租金一样,空置率也反映房地产市场的运行状况。自然空置率的定义 空置率是表示空置的主要指标,它是指某一时刻空置房屋面积占全部房屋面积的比率。从宏观的角度看,空置率过高对卖方意味着显而易见的利益损失;而空置率过低,则意味着买方没有或很少有选择的余地,很难在适当的租金水平下找到满意的物业。也就是说,正如过高的空置率将使卖方处境艰难一样,过低的空置率也必然抑制买方的需求愿望,除非市场所有的需求者都非常狂热地抢购物业或出现其他极端的供不应求的情况,否则市场上不可能出现没有空置面积的零空置情况。因此,在过高和过低的两个极端之间必然存在一个正常的空置率,一方面保证买方充分的选择权利:另一方面又能保证卖方的利益不受损失。这个空置率就是自然空置率(Natural vacancy rate)。 自然空置率...  (本文共3页) 阅读全文>>

《上海统计》2002年12期
上海统计

它山之石 可以攻玉——一些国家(地区)房地产市场简况

房地产行业由于其产品的不可携带性而区别于其他行业,以往的经济学家认为各个国家间的房地产市场的相关性很弱。随着经济全球化的推进,现今越来越多的经济学家已感觉到各国的房地产市场并非是孤立的。如:耶鲁大学的William Goetzman等经济学家,在综合各国的房地产市场情况以及国民经济数据后,发表的《房地产市场:保险市场与wT0世界房地产市场的波动及其基础》中得出的结论是:1、不同国家的房地产市场的相关性是由于他们都受着全球的GDP的影响;2、对许多国家来说,本国的GDP变化对本国的房地产市场影响更大;3、房地产市场从根本来说是地方性的,但其共同变化性却是国际性的。 在此,我们汇集一些国家地区的房地产市场简况,着重介绍对世界有重要影响的经济实体(如美国、欧盟、日本),以及对上海有借鉴作用的国家和地区(如新加坡、香港),以期为上海发展房地产市场起借鉴作用。 美国房地产——中流砥柱还是定时炸弹? 目前的美国房地产正处于一种相当微妙的境地...  (本文共3页) 阅读全文>>

《工商行政管理》2002年14期
工商行政管理

房地产市场违法违规行为面面观

近些年来,房地产市场日趋活跃,呈现出供求两旺的发展态势。但是,随着停止住房实物分配、实行住房分配货币化、居民成为住房消费的主体后,许多问题也就暴露出来。加上法律法规相对滞后,管理工作不到位,监管体系不健全,使得这些问题没能得到有效的解决。一、房地产市场存在的主要问题从北京市工商局、上海市工商局、大连市工商局、江苏常州工商局的调研及其他相关房地产市场问题的资料中,我们总结了房地产市场存在的违法违规行为,主要有:(一)相关企业经营主体不合格1.超越经营范围甚至是无证无照开发。按照规定,一个房地产开发公司必须具备“五证一照”,即商品房销售许可证、国有土地使用证、建筑用地规划许可证、建筑工程规划许可证、建筑工程开工许可证和营业执照。如果进行预售,还要具有预售许可证。江苏省常州工商局在执法中发现,少数企业或其他经济组织根本不具备相应的房地产开发资质,一哄而上,超出工商部门核准的经营范围从事商品房开发、销售活动,甚至有的单位无证无照搞开发,...  (本文共3页) 阅读全文>>

《工商行政管理》2002年14期
工商行政管理

发挥工商部门综合职能 大力整治房地产市场

去年以来,针对目前我市住宅市场秩序混乱无序的状态,我局主动配合有关部门依法对住宅市场开展了大量工作。一、打击房地产企业的虚假出资行为鉴于企业实物出资,特别是房地产企业实物出资虚假现象严重,我局于2001年3月专门发文规定了部分实物不得作为企业的出资,包括常用于房地产企业出资的建筑材料、木材、金属材料、未办理产权证书的房屋等,一定程度地抑制了房地产企业虚假出资的现象。2002年2月5日,我局与北京市公安局联合印发了《关于联合开展整顿规范公司出资行为专项行动的通知》,加大了对公司出资行为的审查力度,重点审查对象包括2000年以来设立的、注册资本数额巨大的房地产公司,对审查和抽查中发现的单位或个人虚报注册资本、虚假出资和抽逃出资行为要进行立案查处,并依照最高人民检察院、公安部《关于经济犯罪案件追诉标准的规定》,对达到追诉标准的,移送同级公安机关经侦部门立案侦查。截至3月20日,我局已经对173家涉嫌虚假出资和抽逃出资的企业立案调查,其...  (本文共2页) 阅读全文>>