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工业用地出让价格管制研究

在通常的讨论中,地方政府通过低价征收农村土地高价出让城市建设用地以维系土地财政基本上已成共识,〔1〕但这样的共识是似是而非的。在我国,从使用用途切入可将土地细分为农业用地、金融商业服务用地、开发园区用地、房地产用地、工业用地等。所谓工业用地,是指用于“工业生产及直接为工业生产服务的附属设施用地”。〔2〕工业用地并非学者研究的热点问题,但却占了城市建设用地最大的份额。尽管数量巨大,但与经营性用地频繁出现“地王”不同,工业用地价格非常低廉,低地价、零地价乃至负地价时有所闻。尽管《土地管理法》、《土地管理法实施条例》并没有关于工业用地出让价格、出让方式的强制性规定,《物权法》第137仅有关于工业用地出让方式的条款,且是在2007年才得以颁布,但为解决工业用地出让价格过低的问题,国务院以及国土资源部却出台了包括公开竞价强制、价格管制、指标控制等一系列措施,十八届三中全会也明确提出,要“建立有效调节工业用地和居住用地合理比价机制,提高工业...  (本文共9页) 阅读全文>>

暨南大学
暨南大学

农地商业化配置租值消散研究

我国农地商业化配置的基本途径是国家首先征用农村集体土地,实现土地所有权向国有转变,然后再由地方政府──土地产权的实际控制者和管理者代表国家以招标、拍卖或挂牌方式在土地市场上将土地使用权转让给商业地产开发商,由此完成农地商业化配置的主要过程。由于转型时期土地市场的外部性及土地市场机制自身缺陷的存在、征地和转让制度不成熟或不合理或操作途径不适当或不正当,尤其是地方政府利用其在农地征收过程中作为唯一合法需求方的买方垄断地位对征地价格的“强制”低价制定和依靠其在商业用地出让过程中作为唯一合法供给方的卖方垄断地位对商业用地出让价格的“变相”高价干预,我国农地商业化配置过程不仅存在市场失灵,更会产生政府失灵。市场失灵和政府失灵的存在导致转型期的农地商业化配置过程偏离完全竞争时期的最优路径,期间一般通过土地“价格差”表现出来,而“价格差”中的土地资源属于公共资源,即为土地租值。土地租值的形成虽有市场失灵方面的因素,但更重要的原因在于:集体在地...  (本文共220页) 本文目录 | 阅读全文>>

湖南师范大学
湖南师范大学

工业用地出让最低价标准的理论与实证研究

随着我国城市土地使用制度的改革,国有土地由原来的无偿使用转变为有偿使用,国有土地使用权成为一种特殊商品,开始实行有偿出让和转让,并建立了我国的城市土地市场。而在我国从计划经济向市场经济的转型过程中,如何管理和规范城市土地市场成为政府最为头痛的问题之一。目前,有些地方在招商引资中竞相压低地价甚至以零地价、低于成本出让工业用地是当前土地管理与调控中存在的一个突出问题,危害十分严重。为此,2006年8月31日,《国务院关于加强土地调控有关问题的通知》中明确提出,国家统一制订并公布各地的工业用地出让最低价标准,而且规定工业用地必须采取招标拍卖挂牌方式出让,其出让价格不得低于公布的最低价标准。在我国加强土地调控的政策背景下,探讨如何确定合理有效的工业用地出让最低价标准,既具有重大的理论意义,又具有其现实意义。本文运用理论与实证相结合、定性与定量相结合及比较的分析方法,一方面介绍区位理论、级差地租理论、政府管制理论等多种基础理论,并从理论上...  (本文共73页) 本文目录 | 阅读全文>>

南京农业大学
南京农业大学

农地非农化调控的市场机制与政府管制研究

工业化和城市化是人类社会不断进步和发展的必经阶段,尤其是我国正处于经济社会快速发展和变革的时期,产业结构、人口结构和土地利用结构均发生着深刻变化,土地作为经济增长的基本要素,不断有农用地和耕地改变用途,成为承载工业化和城市化发展的建设用地,亚洲金融危机以来的这一轮经济景气周期,更是使得农地非农化处于一个高速推进的阶段。按照现行土地管理制度设计,土地市场制度的建立和完善,目的在于发挥市场机制在配置土地资源配置中的基础性地位,同时由于政治体制和经济体制改革尚未完全到位,以计划经济思维管理土地的模式尚未完全转变,土地资源配置市场机制和政府管制手段均在不断的完善和推进过程中。在有限的土地管理制度创新空间内,如何处理好必需的经济社会发展用地需求与农地保护关系,如何优化农地非农化市场机制和政府管制,成为摆在理论研究者和实际工作者面前的难题。土地市场的建立和逐步完善,是政府在追求土地资源利用效率的重要举措。然而,单纯地依靠土地市场是否能够解决...  (本文共184页) 本文目录 | 阅读全文>>

《知识经济》2016年14期
知识经济

工业企业用地招拍挂出让政策实施中存在的问题及建议——以博罗县2009年-2015年工业用地出让为例

工业生产可以集聚人气、提供就业机会、获得税收、带动其他产业的发展,是推动城市发展的重要力量。自招牌挂出让制度实施以来,工业用地出让得到进一步规范和完善。但由于市场现状的日益变化、工业自身产业类型多以及各产业对用地的不同需求等因素影响,出让过程中陆续出现一些问题。本文以博罗县为例,以期通过研究该县2009-2014年工业用地招拍挂出让制度落实情况,深入分析该县工业用地出让过程中存在的问题,并提出相应的解决措施及建议。1、博罗县工业产值现状博罗县地处广东省东南部,东与惠州市区相接,南与东莞隔江相望,西连增城,北靠河源,毗邻港澳,是京九铁路经济增长带的咽喉地带,是深莞惠经济圈的重要组成部分。近年来工业增加值逐年增加,2014年工业增加值为265.9622亿元,占总产值的53.08%。引进富士康、欣旺达、龙溪电子科技产业群、远望数码城等一批生产型、流通型大项目,初步形成了较为完善的电子信息产业集群。石湾镇已完成汽车产业园规划编制,并引进...  (本文共3页) 阅读全文>>

《价格理论与实践》2018年01期
价格理论与实践

广州市工业用地出让价格时空演变分析

随着城市化进程不断深入,土地资源日益紧张,特别是工业用地粗放、低效、闲置、缺乏退出机制等问题成为了广州市产业转型升级的主要障碍之一。众所周知,工业用地的价格对产业转型升级、土地的合理利用具有重要作用。价格过低会造成土地的低效利用,价格过高会增加企业的初始成本,对创新产业发展不利。因此,本文以广州市为例,探讨工业用地出让价格的时空变化规律,合理确定工业用地出让价格,对加速产业转型升级、促进土地的节约集约利用具有重要的现实意义。一、相关研究文献评述目前国内学者对工业用地价格的研究主要集中在地价时序变化、地价影响因素分析,并逐渐转向竞争中的工业供地行为模式和机制运行分析等领域。王洪琴(2009)通过多因素综合评价法研究工业用地价格理论与出让最低价标准。金晓斌等(2011)采用回归分析的方法对工业用地的价格进行评价研究。常春(2010)、田善淮(2014)通过主成分分析法探讨工业用地价格、城区基准地价的时空演变机制。耿槟等(2013)、...  (本文共4页) 阅读全文>>

《地域研究与开发》2018年03期
地域研究与开发

2007—2016年我国工业用地出让的空间格局及其演变

0引言20世纪90年代以来,地方政府为吸引投资而大量廉价出让工业用地,客观上促进了工业部门早期的增长,但也造成低水平重复建设、城市无序扩张、土地资源浪费、国土开发空间格局不均衡等后果,阻碍产业升级和宏观经济长期健康发展[1-2]。中共十七大之后国家强调加快转变经济发展方式、促进资源节约,国土管理部门也多次提出工业用地利用应集约化、均衡化。《国土资源“十二五”规划纲要》明确指出“加快转变资源利用和管理方式,由外延粗放利用资源为主向内涵集约利用资源为主转变”。那么指导思想的转变究竟产生何种实际效果?自2006年工业用地招拍挂改革以来,全国工业用地出让格局是否趋于均衡?中西部差距是否拉大?市域出让是否仍在延续“摊大饼”模式?欲回答上述问题,需要对全国工业用地出让空间格局进行定量分析。工业是区域经济发展的原动力,对其他产业有很强带动作用,工业用地作为工业的空间载体,其出让格局往往预示着未来数年的经济发展格局,因此,研究工业用地出让空间格...  (本文共7页) 阅读全文>>