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非对称信息下序贯讨价还价的博弈分析——公房上市的政府策略

1公房上市问题与政府策略概述1998年12月31日全国停止了住房的实物分配.按国发[1994]43号文件规定,职工以房改的成本价或标准价购买的公有住宅,购房后住满5年,可以以市场价格出售或以市场租金出租[1].已购公房的上市出售、出租,涉及土地收益收取标准、税收政策、收益分配调节、不同方式得到房屋的社会公平等问题.由于我国在住房改革中采取的是渐进式的改革模式,职工所购公房一般是建筑成本价或低于建筑成本价(标准价),不包括地价部分.与市场价商品房相比,房改中以不同方式出售的住房产权都是不完全产权.在我国住房的完全产权是指拥有房屋的所有权和土地的使用权.由于公房持有人没有支付土地部分的租金或价格,因此所拥有的住房为不完全产权,也即是个人、单位和国家共有产权.个人在产权中所占比例与其购买价有关,若是成本价购买,其拥有房屋的完全产权,但没有土地使用权.从1999年至今已5年有余,即将上市的公房数量巨大,上市后个人、单位和国家之间的利益如...  (本文共5页) 阅读全文>>

《中国房地信息》2005年11期
中国房地信息

全面放开已购公房市场 扩大中低收入家庭选择范围

房地产市场中存量与增量市场应有机统一。完整的房地产市场体系包括存量市场和增量市场,二者是相互促进、相互制约的;只有在存在发达的存量市场的条件下,居民的住房资产才具有流动性,而流动性又是一个金融市场和房地产市场可持续发展的重要指标。因此解决中低收入家庭住房问题,二手房市场的高速发展有着积极的促进作用,尤其是已购公房交易,因为从北京已购公房特点来看以中小户型为主,更加符合绝大多数居民住房需要,而且价格相对一手房的价格也比较低,不管从位置,交通和环境来说也是非常符合中低收入家庭。存量公房:也称公有住宅、公产住房、国有住宅。它是指国家(中央政府或地方政府、城市政府)以及国有企业、事业单位投资兴建、销售的住宅,在住宅未出售之前,住宅的产权归国家所有。公有住宅主要由本地政府建设,主要向本城市居民出租出售;由企业建设的住宅,向本企业职工出租出售。存量公房在城市住房中占据了很高的比例,存量公房在当时的建造、分配过程中,采用了划拨土地、国家和单位...  (本文共2页) 阅读全文>>

《科技创业月刊》2005年04期
科技创业月刊

高校公房耐久性初探

与世界各国人日老龄化社会发展趋 势相似,一个国家的旧房屋占房屋总量的 比例将随着该国的城市化、丁业化和经 济发达程度的提高而增大。我国城镇在 现有房屋中已使用15年以上需大、中修 的占总量的50%。随着中国的高校公房 建筑由规模数量型阶段向质量提高型阶 段转变,必须充分重视对日益增多的旧公 房进行持续有序地改善,并纳人高校公房 建设可持续发展总体规划对此需求容 量巨大的建筑市场,研究房屋耐久性为维 修或重建提供决策依据,具有重要的理 论和实际意义。 武汉大学校园依山环湖,满园苍翠, 占典式的建筑群古朴典雅,巍峨壮观;现 代化的高楼拔地而起,气势雄伟。校园占 地面积373.52h耐,建筑面积389万m“, 按300元/m,现值计算,房屋总价值11.7 亿元。这是一笔卢大而宝贵的财富,必须 进行科学的管理 外墙面、内墙体、粘结砂浆及瓷砖等构 成,其中砂浆层耐久性最低,仅为20年, 则外墙面耐久年限可定为20年。因此, 在设计对外墙耐...  (本文共2页) 阅读全文>>

《上海政法学院学报》2005年02期
上海政法学院学报

公房使用权交易的若干问题

2002年12月,北京市国土资源和房屋管理局出台的《关于开展直管公有住房使用权交易试点 工作的通知})(以下简称《通知》),明确提出了直管公有住房使用权可以作为独立的财产进行交易, 突破了公有住房使用权不能公开有偿转让的历史禁区。然而,该《通知》也带来一系列的问题,如 可以交易的公房使用权范围有限、交易费用高、缺乏交易的具体实施办法和配套法律规定以及与 现行法律的衔接和冲突问题等等,这些问题如不能有效解决,将会造成公有住房使用权交易的法 律障碍,造成立法目的与实际效果的背离。本文力图从公房使用权的法律性质、形成方式、交易 现状、存在弊端等方面进行分析,进一步探索解决相关问题的法律对策。 公有住房使用权的法律性质 公有住房是指产权属于房管部门所有的直管公房或产权属于单位所有的自管公房。无论哪种 形式的公房,传统意义认为产权人对住房的所有权与实际控制权是分离的,承租人在分得住房后, 可以在符合法律规定的条件下居住使用,但只享有承租、...  (本文共5页) 阅读全文>>

《国际关系学院学报》2005年05期
国际关系学院学报

安部公房前期作品初探

在日本文学史上,安部公房是一位特殊的作家。他深受西方哲学、文学思潮的影响,其作品显示出与日本传统文学性格迥异的西方现代主义文学特征。他一直关注着战争和战后日本社会和人的存在的不合理现象,其作品表现着人在这种社会中体验到的疏离感,以及异化的危机。其文字充满寓意,写作手法也让人耳目一新。因此,安部公房被称为是“开了典型的日本存在主义文学的先河[”1](P·542),是日本文学史上少有的国际性作家。本文的目的就在于围绕安部公房前期的代表作品,对他的文学主题以及现代西方哲学、文学等对他的影响作一个初步的探访。一存在主义作为现代西方哲学中一个重要流派,是现代西方人本主义思潮的典型代表。它反映了西方资本主义在进入20世纪之后所面临的深刻危机。存在主义文学就是在这样的哲学基础上产生的现代主义文学流派之一。它在第二次世界大战前夕产生于法国,并在战后盛行于西方。存在主义哲学对文学的深刻影响,使后者在人文观念和审美观念等方面发生了变化。从总体上来看...  (本文共6页) 阅读全文>>

《中国科技信息》2005年24期
中国科技信息

现行公房管理体制的弊端及其改革模式初探

我国现行公房管理体制始于建国初期,在计划经济时代这种管理体制为解决企业经营场所和缓解住房压力发挥了积极的作用。但随着我国社会不断发展、经济的市场化进程加快,以及事业单位改革的不断深入,现有房管体制已明显不适应经济规律的发展。其中公有住宅房屋存在的问题随着住房体制改革和优惠售房的推进已经逐步得到解决,但公有经营性房产的管理仍然存在大量问题亟待解决。一、现行公有经营性房产管理体制的弊端1、国有资产得不到合理地配置和利用公有经营性房产(以下简称公房)是我国近四十年计划经济体制积累起来的一笔巨大国有资产,究其本质也属于生产资料的一种,也应遵从经济规律进行合理有效配置和利用。从我国目前的房管体制看,公房的使用权相对固化。公房作为一种特殊资产,产权和使用权的暂时分离是其与其他资产有所不同的显著特征。正常情况下,房产产权人或经营者应自然拥有该类资产的使用权和支配权,房产出租时应该是在产权人主导下使用权暂时转移。然而直管公房的形成有着复杂的历史...  (本文共1页) 阅读全文>>