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收益型房地产评估方法中还原利率的研究

本论文的研究对象是房地产估价中收益还原法使用的重要参数还原利率。还原利率在收益还原法中有着重要的作用,还原利率的变动对房地产价值的影响非常大,因此还原利率的确定直接影响收益型房地产估价的准确性,间接影响资产重组和结构调整的合理性,影响房地产交易各方当事人的合法权益,影响房地产市场的规范性,影响房地产融资风险、房地产税的征管工作等各方面;而且目前,对还原利率的确定方法并不统一,有着多种做法,有时这些做法的估价结果相差极大,因此,对还原利率进行深入研究是非常有必要的。在己有的理论研究成果基础之上,本论文应用房地产估价理论、技术经济学原理,同时借鉴投资学、经济学的方法对还原利率定义、本质、确定方法进行了深入研究。本论文定义还原利率为收益还原法估价中使用的现金流公式中的利率r,其本质是资本投资的预期收益率。以房地产估价理论、技术经济学理论为基础,深入分析了还原利率与资本增值率、内部收益率的关系,还原利率与折旧率及通货膨胀率的关系,以期使  (本文共76页) 本文目录 | 阅读全文>>

浙江大学
浙江大学

基于收益法的房地产评估案例研究

随着房地产市场的发展,房地产评估已成为房地产市场的重要组成部分。收益法是房地产评估的重要方法,是评估收益性房地产价值的首选的、不可或缺的评估方法。如何解决收益法的参数选择,更好地运用收益法是房地产评估工作中亟待解决的重要课题。本文首先阐述了房地产评估和收益法的具体内涵,介绍了国内外房地产收益法评估的文献资料。选取两个利用还原法的实际工作案例,从不同角度反映房地产评估工作中还原法应用的现状,重点对收益法的两个参数一纯收益和还原利率进行详细的分析,评估实例不仅对纯收益的要素总收益、总费用进行分析计算,还运用市场抽取法和复合投资收益率法计算还原利率。应用总结后引入安全利率加风险调整法的研究,分析了安全利率加风险调整法的数学模式和系数取得,并将该方法应用在本地案例上。通过对纯收益和还原利率选取的各种方法的比较和优选,确定房地产收益法评估的操作流程,使收益法的实践应用更具有科学性和准确性。近几年,房地产市场出现了明显的变化,分析目前的房地...  (本文共86页) 本文目录 | 阅读全文>>

长安大学
长安大学

我国房地产评估中收益法应用研究

随着我国市场经济的不断完善,房地产评估需求的日益增长,过去使用成本法来评估这些房地产价值的做法已经越来越不适应社会发展的需求,取而代之的是应用收益法和市场法来评估房地产价值。然而,收益法的基本原理比较简单,但操作难度较大,尤其是在我国。目前我国评估准则难以有效地规范运用收益法评估中的参数,致使参数选取受主观人为因素的影响较大。另外,我国尚不完善的市场环境和外界干预也是造成收益法操作不利的重要原因。并且对于纯收益的动态预测问题至今没有建立一个成熟的框架,导致收益法在实际应用中主观性和随意性很大,从而使其在实际应用中被扭曲,这也严重影响了收益法在我国的应用。本文主要针对这种情况,并结合我国实际,在分析房地产评估和收益法基本理论的基础上,论述了收益法在我国房地产评估中的适应性。探讨了我国房地产评估中应用收益法的情形及其基本要素的确定,主要对纯收益的指标选择、客观纯收益的确定、未来收益的预测、影响还原利率的因素以及还原利率的确定方法等问...  (本文共69页) 本文目录 | 阅读全文>>

《广州经济》1994年12期
广州经济

广州市房地产估价管理所成立

为了加强房地产市场管理,规范广州市房地产市场,经市政府主管部门批准正式成立厂州市房地产估价管理所。该所为广州市国土局房地产管理局统一受理房地产估价业务私面向社会统一管理房地产枯价事务的职能机构。其宗旨是、.科学、公正、客观评估房地产价值或价格,维护当事人合法权益,促进房地产市场发展。 该所主要业务范围,在房地产价格评恬才面是国有土地使用权出让价格的估价,国有土地、房崖资产的估价!买卖、产权交换的房地产枯价!继承、分割、合并或赠与的房地产话价,实行合苦、联营,股份授管的房地产枯...  (本文共1页) 阅读全文>>

《财经界(学术版)》2016年12期
财经界(学术版)

常用房地产估价方法的研究与应用

我国房地产市场的日益扩张发展使房地产交易的规模和数量都呈现不断上升的态势。由于房地产价格的影响因素繁多,影响程度不完全相同,相关度也不完全一致,这些因素就导致了对房地产价值评估的需求。房地产估价市场因此应运而生,房地产估价在与房地产相关的一系列经济活动中,如:房地产买卖、抵押贷款、转让、担保、作价入股、保险与房地产司法纠纷……等方面都发挥着重要的作用。因此选择合适、合理地房地产估价方法为交易各方提供客观、公正、合理的房地产价值就显得尤为重要。一、房地产估价方法研究的必要性(一)可以促进房地产估价行业健康发展客观、公平、公正是房地产评估的基本原则,房地产估价方法的正确运用能够有效保证房地产估价结果的客观、公正、公平,并有助于保障房地产市场秩序的稳定,实现这一切的基础是房地产估价形成专业化、制度化、程序化的标准体系。建立科学准确的估价方法体系将对房地产估价市场以及房地产市场的经济活动良性运行提供可靠保障。(二)可以使房地产估价机构和...  (本文共3页) 阅读全文>>

《上海房地》2016年06期
上海房地

浅析大数据对房地产估价行业的影响

一、大数据对房地产估价行业的要求大数据的价值在于通过数据共享、交叉复用后可获取最大的经济收益,房地产估价行业是依靠数据进行价格趋势的判断和房地产价值的测算的,拥有数据积累和分析能力的估价公司将会以完善的数据库进一步加强和银行、法院、征收部门的合作,同时可以逐步开展咨询类评估服务。(一)委托方对估价机构的要求1.金融机构。金融机构业务占了房地产估价机构业务的很大部分,规模越小的估价机构对金融机构业务的依赖性越强。每家银行都有大量的数据,例如:通过押品数据分析,筛选并定位优质客户,提前规避押品风险;细化押品数据可以看出不同区域、价格范围的物业贷款审批松紧不同,从而提高审批效率。大数据时代,消费者观念在变、银行等金融机构在变,估价机构也必须做出相应的改变。2.司法机关。司法机关对房地产评估行业提出要求:同一城市类似评估对象在同一价值日期、相同评估目的的条件下,评估参数相同;评估机构要具备基本的信息平台,能够保证和司法机关进行数据交换和...  (本文共2页) 阅读全文>>

《中国房地产》1998年10期
中国房地产

谈房地产估价的特殊性

房地产做为不动产,其价格评估较之一般动产(资产)评估有其特殊性和复杂性。这是因为房地产作为一种商品,其价值决定虽然是和政治经济学的一般原理完全一致的(从质上说,房地产价值是投人房地产生产过程的人类抽象劳动的凝结;从量上说,房地产价值的大小,是由建造房地产所需的社会必要劳动时间所决定的)。但是,房地产作为一种特殊的商品,其价值决定还具有区别于其它商品价值决定的特殊规律性,主要表现为房地产价值的具体要素的特殊性,它是由房地产商品的特殊性、房地产开发、建设过程(即房地产商品生产过程)的特殊性决定的。因此,房地产估价是不同于一般资产评估的,它具有一定的特殊性。一、房地产本身的特性和房地产市场的不壳全性决定了房地产估价的特妹牲房地产具有位置固定性、地区性和个别性的特点,世界上没有两宗房地产是完全相同的,纵使两处的建筑物一模一样,但由于其座落位置不同,周围环境也不同,这两宗房地产实质上是不相同的,其价值的货币表现也就大相径庭。作为一种特殊的...  (本文共2页) 阅读全文>>