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区分所有权的现代住宅物业管理研究

在改革开放以前,我国的城镇住房制度实行实物型、福利分配制,房屋产权基本归国家所有,国家对公房进行行政管理。改革开放后,随着城镇住房制度改革的不断深化,房屋的所有权结构发生了重大变化,公房出售、住房商品化因素等使私有住宅比例也越来越大。由此出现了新型的物权类型——建筑物区分所有。与房屋所有权结构变化相适应的,物业管理这一新兴行业应运而生,并迅速发展起来。物业管理行业的产生和发展对社会有着积极的作用;但也出现了诸多问题,因物业管理行为而发生的民事纠纷呈多发的态势。这其中很重要的一个原因在于没有建立起一套系统完整的建筑物区分所有权制度。本文以建筑物区分所有权理论为基础,参照国际上物业管理活动中的有关立法情况及实践,针对我国物业管理市场的热点问题,集中对建筑物区分所有权基础理论、业主自治、物业管理服务费纠纷进行了探讨。建筑物区分所有权是工业革命及现代经济高度发展的产物,也是我国城市化进程发展的迫切需要。建筑物区分所有权关系与传统的房屋所  (本文共89页) 本文目录 | 阅读全文>>

华东师范大学
华东师范大学

我国建筑物区分所有权的行政法规制研究

建筑物区分所有权作为宪法保护下的财产权,排除公权力和其他人的任意干预,但是基于财产权负担社会义务的理念,业主行使建筑物区分所有权的自由又会受到限制。作为私权,适用私法自治是其首选,在一定程度上是可以满足公共利益的要求,但也存在私法限制上的不足,在涉及公共安全和公共福利的问题上,业主自治反应迟缓,私法规范中调整手段受限。财产权自由与公法规制原理为我国的公法规制提供了理论基础,通过对我国现行法律、法规、规章中关于公法规制内容的全面梳理,并分析司法实践中人民法院如何适用立法并认定公法规制的情形,将涉及业主自治的公法规制情形归纳总结为四个方面:业主自治机构设立、住宅消防、建筑物重建改建和物业管理区域划分。从这些规制情形中反映出公权力干预私领域的方式和手段,如指导和协助成立业主大会,行政机关组织代为履行,提供财政补贴,发布行政指导意见,作出行政审批,以及处以罚款或责令改正等行政处罚。业主私权利所面临的诸多公法规制,在其合法性上应当符合公法...  (本文共66页) 本文目录 | 阅读全文>>

黑龙江大学
黑龙江大学

业主权的释义与建构

我国《物权法》采用“业主的建筑物区分所有权”的概念欠缺适当性,易导致民法权利理论与社会民事权利主体生活的裂痕。“业主权”概念体现了人们自觉皈依的特征和实质上的认同,是我国立法“规范用语”的自然传承,承载了对民族习惯、社会通念的尊重,能合理、准确地彰显业主权利,利于培养业主自治所必需的公共品性和业主自治理念的形成,张扬了法的价值。“业主权”以业主物权、业主物权衍生权益为其基本理论体系建构,是集业主专有部分之专有权、共有部分之共有权、因共同利益所生成员权及因立体相邻关系所生立体相邻权所构成的复合性权利,是一个体系完备、形式理性的业主权利体系。业主专有权是业主权的主导性权利,居于核心地位,专有权人对专有部分享有占有、使用、收益、处分等所有权权能。共有使用权、共有修缮改良权、共有重建权、共有收益权、共有处分权等内容构成业主共有权,住宅区共有权的制度设计弥补了“业主的建筑物区分所有权”的体系化缺陷。业主成员权植根于业主共同利益关系,以业主...  (本文共277页) 本文目录 | 阅读全文>>

对外经济贸易大学
对外经济贸易大学

区分所有建筑物自治管理组织制度研究

本文在比较法的基础上对区分所有建筑物自治管理组织制度进行了较详细研究,主要关注点在于建筑物区分所有权人组织的法律性质、对内对外关系、职能和责任以及行政机构和司法机构在区分所有建筑物自治管理组织制度中的作用。旨在通过研究其他国家区分所有建筑物自治管理组织制度的理论和实践,为我国的制度完善提供参考。关于建筑物区分所有权人组织的定性问题,建筑物区分所有权人组织采用法人形式有利于相关权利、义务和责任的归属,同时采用法人形式在我国也是具有现实可能性的。因此,我国法律应为建筑物区分所有权人组织提供采用法人形式的选择。关于建筑物区分所有权人组织的内外部关系,我国法律需要对建筑物区分所有权人组织机构的设置重新定位,或者加强和扩大业主委员会使其真正享有执行机构的职能,或者将业主委员会定位为监督机构。为保护建筑物区分所有权人的利益不受建筑物区分所有权人组织行为的损害,需要建筑物区分所有权人组织及其任职人员,以及物业管理公司对建筑物区分所有权人承担义...  (本文共167页) 本文目录 | 阅读全文>>

华南理工大学
华南理工大学

论住宅小区业主权利的法律保护

业主只能是住宅物业房屋所有权人,包括已办理商品房预售登记且已入住使用所购房屋的单位和个人,未售房屋的房地产开发商、房屋的抵押权人、承租人等不能成为业主。基于建筑物区分所有权理论和两权分离理论,业主应享有专有权、共有权和成员权等物权和相应之债权。然缘于建筑物专有部分的认定标准的模糊、业主大会和业主委员会的法律地位不明等制度方面的因素,业主“话语”的表达渠道不畅、法律救济途径不足和维权成本过高或举证不能等程序的不完整,物业公司责任的不明确、监管主体的不规范、招投标制度的不完善等物业公司自身的失范,以及行政主管机关的权责不明和监管不力等政府监管职能的错位等因素,实践中时常会发生开发商拖延办理房产证照、提升“公摊”面积、设立定金圈套、进行虚假宣传和虚假承诺等开发商侵犯业主权利的现象,以及物业公司、公权力和其他业主等对于业主权利恣意侵犯的现象。因此,现阶段必须首先在制度层面上明确建筑物专有部分的确定标准和业主大会及业主委员会的法律地位,尤...  (本文共66页) 本文目录 | 阅读全文>>

吉林大学
吉林大学

住宅小区业主区分所有权问题研究

社会经济飞速发展引发的城市人口激增、上地资源短缺等问题,以及社会成员之间愈渐复杂紧密的联系,推动现代社会的居住模式发生了不可逆转的改变,即原先分散在独立住宅的社会成员,转而住进了“数户合一楼”、“数楼合一地”的建筑之中,社会群体对同一土地、建筑物以及配套设施设备等资源的共享成为必然。因此,同一土地、建筑物及其附属物之上原本单一的权利不得不分割出多个单元权利,并由多个成员个体分别享有。这便构成了建筑物区分所有权,以及住宅小区业主区分所有权产生的现实基础。《物权法》虽确认了“业主的建筑物区分所有权”,业主区分所有权利保护有所改观,但有关业主区分所有权利的司法实践仍存疑义,业主直面“业主的建筑物区分所有权”仍感到困惑,法律条文设计与民众法律意识发生裂痕,业主区分所有权利并未得到期待中的落实。本文尝试以“住宅小区业主区分所有权”行使的法律规范和法律保护为切入点及核心,从民法学的视角,对其进行审视,并作一较为深刻的探讨与研究。自上世纪八十...  (本文共141页) 本文目录 | 阅读全文>>